Jedným z najbežnejších spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je nadobudnutie na základe kúpnej zmluvy. V prípade nehnuteľností však samotná zmluva nestačí a vlastnícke právo kupujúceho k prevádzanej nehnuteľnosti vzniká až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Zmluva

Všetky zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu.

Pri príprave kúpnej zmluvy je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve  podľa  § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení).

K základným a nevyhnutným náležitostiam takejto zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. Ďalej je dôležité dostatočne identifikovať zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) a upraviť ich vzájomné práva a povinnosti. 

V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome. Prílohou tejto zmluvy je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu (predávajúci) nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná, preto je vhodné požiadať o jej vypracovanie právnika. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. V každom prípade je nutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli. Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stávajú obeťami podvodníkov. Toto riziko môžete minimalizovať tým, že sa pri uzatváraní zmluvy obrátite na advokáta alebo notára alebo využijete na zaplatenie kúpnej ceny bankové produkty ako akreditívy apod.

Autorizácia zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom

Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Autorizáciu zmluvy advokát potvrdí v doložke o autorizácii.

Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami musí uviesť priamo v zmluve.

Advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenému účastníkovi teda musí túto škodu nahradiť. To však neplatí, ak advokát preukáže, že samotný poškodený účastník vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody.

Advokát musí byť pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti poistený a účastníkom zmluvy musí oznámiť výšku poistného krytia aj poisťovňu, v ktorej je poistený.

Spísanie notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti

Ďalšou možnosťou pri prevode nehnuteľnosti je požiadať notára o spísanie notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti. 

Aj v tomto prípade je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené. Pokiaľ je totiž zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár taktiež upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami.

Notár musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti účastníkov. Musí teda poškodenému účastníkovi túto škodu nahradiť.

Notár musí byť pre prípad škody v súvislosti s vyhotovením notárskej zápisnice poistený a je povinný účastníkom zmluvy oznámiť výšku poistného krytia aj poisťovňu, v ktorej je poistený.

Vklad do katastra

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania, t. j. osoby, ktorá je účastníkom právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.

Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva, ktoré nájdete na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Toto oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Návrh na vklad je potrebné podať do 90 dní od doručenia tohto oznámenia.

Návrh na vklad sa podáva písomne a obsahuje:

• meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu účastníka konania, ak ide o fyzickú osobu,
• obchodné meno, názov a sídlo účastníka konania, ak ide o právnickú osobu,
• označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný,
• označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony). 

Praktická rada: Návrh na vklad si vyhotovte v 2 exemplároch a pri osobnom podaní si nechajte jeden z nich potvrdiť.

Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Okrem toho je k návrhu potrebné priložiť aj ďalšie predpísané prílohy (napr. prípadnú dohodu o splnomocnení s úradne osvedčeným podpisom splnomocniteľa).

Praktická rada: O konkrétnych prílohách návrhu na vklad do katastra nehnuteľností sa odporúčame poradiť s príslušným katastrálnym odborom okresného úradu alebo s právnikom, a to najmä v prípade, ak nehnuteľnosť kupujete na hypotekárny úver.

Návrh na vklad je možné podať aj elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a opatrené kvalifikovaným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou. 

Katastrálny odbor okresného úradu preskúma zmluvu z hľadiska, či:

• obsahuje podstatné náležitosti zmluvy,
• je úkon urobený v predpísanej forme,
• je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou,
• sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné,
• zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené,
• zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.

Pri rozhodovaní o vklade sa prihliada aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, katastrálny odbor okresného úradu posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu.

Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Okresný úrad môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatenia príslušného správneho poplatku do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.

Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. Rozhodnutie nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania.

V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, a to v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi. Ak okresný úrad podanému odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, o odvolaní rozhodne súd.

Správne poplatky

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 € bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti. V prípade elektronického podania tohto návrhu sa platí poplatok polovičný, teda 50 €.

V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €. Príplatok za urýchlené rozhodnutie je splatný v deň doručenia návrhu na vklad.

Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia.

Ak správny orgán v skrátenom termíne o vklade práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností nerozhodne, vráti rozdiel medzi poplatkom za urýchlené rozhodnutie a poplatkom v prípade rozhodnutia v štandardnom termíne.

V prípade podania oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva (pozri hore), sa správny poplatok znižuje o 15 €.