Stavba sa musia byť navrhnuté a zhotovené tak, aby spĺňali základné požiadavky na stavby podľa Prílohy I nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 305/2011 z 9. marca 2011, ktorým sa ustanovujú harmonizované podmienky uvádzania stavebných výrobkov na trh a ktorým sa zrušuje smernica Rady 89/106/EHS, ktorými sú:

- mechanická odolnosť a stabilita,
- bezpečnosť v prípade požiaru,
- hygiena, zdravie a životného prostredia,
- bezpečnosť a prípustnosť pri užívaní,
- ochrana proti hluku,
- energetická  hospodárnosť a udržiavanie tepla.

Stavbu a jej zmenu môže uskutočňovať len osoba oprávnená na vykonávanie stavebných prác a vedenie uskutočňovania stavby vykonáva stavbyvedúci.

Jednoduché stavby a ich zmeny môže uskutočňovať stavebník sám pre seba svojpomocou, ak vedenie ich uskutočňovania vykonáva stavebný dozor.

Praktická rada: Jednoduchými stavbami sú aj bytové budovy, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m², majú jedno nadzemné podlažie, môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie. Jednoduchou stavbou teda môže byť aj rodinný dom.

Stavby sa musia uskutočňovať v súlade s overeným projektom a stavebným povolením a musia spĺňať základné požiadavky na stavby.

Praktická rada: Stavby musia spĺňať všeobecné technické požiadavky na výstavbu, ku ktorým patria, napríklad, požiadavky na zakladanie stavieb, nosné konštrukcie stavieb, steny, stropy, schodištia, komíny, vnútorné rozvody.

Stavebné povolenie a ohlásenie stavebnému úradu

Stavby (prípadne ich zmeny a udržiavacie práce na nich) sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu.

Praktická rada: Príslušným stavebným úradom je obec, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza.

Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ nie je ustanovené inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

Ohlásenie stavebnému úradu postačí:

- pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí,
- pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie;
- pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti;
- pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
- pri stavbách elektronických komunikačných sietí (nosiče telekomunikačných zariadení) umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2, 5 m a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby,
- pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 4,5 m,
- pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavieb elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby,
- pri reklamných stavbách, na ktorých najväčšia informačná plocha je menšia ako 3 m².

Praktická rada: Stavebné povolenie ani ohlásenie sa nevyžaduje napríklad pri:

- nadzemných a podzemných vedeniach elektronických komunikačných sietí, vrátane oporných a vytyčovacích bodov,
- krátkodobých prenosných zariadeniach, ako sú predajné stánky, konštrukcie a zariadenia na slávnostnú výzdobu a osvetlenie budov,
- konštrukciách chmeľníc a vinohradov.

Ohlásenie stavebnému úradu

Stavebník je povinný uskutočnenie určených stavieb, stavebných úprav a udržiavacích (pozri hore) vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu. K ohláseniu drobnej stavby pripojí jednoduchý situačný výkres; ak ide o jednoduchú stavbu, tak stavebník k ohláseniu stavebnému úradu pripojí podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu. Stavebný úrad môže určiť, že ohlásenú drobnú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia.

Stavebník môže uskutočniť stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce ohlásené podľa predchádzajúceho odseku len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. K písomnému oznámeniu stavebný úrad pripojí overený jednoduchý situačný výkres a ak ide o jednoduchú stavbu, k písomnému oznámeniu pripojí overenú projektovú dokumentáciu. Stavebník môže začať uskutočňovať ohlásenú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce do dvoch rokov odo dňa jeho doručenia stavebníkovi, pokiaľ stavebný úrad neurčí inak.

Oznámenie stavebného úradu nenahrádza rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy alebo iné opatrenia dotknutých orgánov požadované podľa osobitných predpisov. Stavebný úrad na to v oznámení upozorní stavebníka vrátane povinnosti dodržať pri uskutočňovaní a užívaní stavby príslušné slovenské technické normy.

Dotknutým orgánom je v ustanovených prípadoch:

- orgán verejnej správy, ktorý je správnym orgánom chrániacim určené záujmy (napr.: zdravie ľudu, zdravé životné podmienky),
- obec, ak nie je stavebným úradom a konanie sa týka pozemku alebo stavby na jej území, okrem stavby diaľnice a rýchlostnej cesty alebo stavby, ktorá je významnou investíciou podľa osobitného predpisu,
- vlastník sietí a zariadení technického vybavenia územia a iná právnická osoba.

Praktická rada: Dotknutým orgánom je napríklad aj príslušný obvodný úrad životného prostredia, ktorý sa vo svojom záväznom stanovisku vyjadrí buď kladne alebo záporne k budúcej výstavbe.

Záväzné stanovisko je napríklad vyjadrenie alebo súhlas dotknutého orgánu, ktorým sa má zabezpečiť ochrana osobitných záujmov pri stavaní, napríklad ochrana zdravých životných podmienok, ochrana vôd alebo požiarna ochrana.

Odporúčame Vám, aby ste sa informovali na stavebnom úrade, aké konkrétne vyjadrenia  a od ktorých dotknutých orgánov budete potrebovať.

Stavebné povolenie

Žiadosť o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou podáva stavebník stavebnému úradu. V žiadosti uvedie účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby a predpokladaný čas jej skončenia a pri stavbe na určitú dobu aj dobu užívania stavby.

Žiadosť o stavebné povolenie obsahuje:

- meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) stavebníka,
- druh, účel a miesto stavby, predpokladaný termín dokončenia stavby a pri dočasnej stavbe dobu jej trvania,
- parcelné čísla a druhy (kultúry) stavebného pozemku s uvedením vlastníckych alebo iných práv podľa katastra nehnuteľností a parcelné čísla susedných pozemkov a susedných stavieb alebo ostatných pozemkov, ktoré sa majú použiť ako stavenisko,
- meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) projektanta,
- údaj o tom, či sa stavba uskutočňuje zhotoviteľom alebo svojpomocou,
- základné údaje o stavbe, jej členení, technickom alebo výrobnom zariadení, budúcej prevádzke a jej vplyve na životné prostredie a zdravie ľudí a o súvisiacich opatreniach,
- zoznam účastníkov stavebného konania, ktorí sú stavebníkovi známi. 

K žiadosti o stavebné povolenie sa prikladajú:

- doklady, ktorými stavebník preukazuje, že je vlastníkom pozemku alebo stavby alebo že má k pozemku či stavbe iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu alebo vykonať zmenu stavby, alebo udržiavacie práce na nej,
- projektová dokumentácia stavby (projekt stavby) vypracovaná oprávnenou osobou v troch vyhotoveniach; ak ide o určené stavby, postačí dokumentácia vypracovaná osobou s príslušným odborným vzdelaním,
- rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce,
- doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti,
- ak ide o stavbu uskutočňovanú svojpomocou, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby.

Ak predložená žiadosť o stavebné povolenie, najmä dokumentácia neposkytuje dostatočný podklad pre posúdenie navrhovanej stavby alebo udržiavacích prác na nej alebo ak sa v dokumentácii nedodržia podmienky územného rozhodnutia, vyzve stavebný úrad stavebníka, aby žiadosť v primeranej lehote doplnil, prípadne aby ju uviedol do súladu s podmienkami územného rozhodnutia, a upozorní ho, že inak stavebné konanie zastaví.

Žiadosť o stavebné povolenie sa podáva pre:

a) samostatnú stavbu alebo jej zmenu, 

b) súbor stavieb vrátane stavieb zariadenia staveniska, 

c) jednotlivé stavby súboru stavieb, ak budú po dokončení schopné samostatného užívania, 

d) podmieňujúce preložky sietí a zariadení technického vybavenia.
Stavebný úrad môže stavebníkovi oznámiť, že vykoná stavebné konanie až po rozšírení žiadosti na ďalšie stavby, prípadne na celý súbor stavieb.

Praktická rada: Viac informácií o územnom rozhodnutí získate v agende Pozemok.

V stavebnom povolení určí stavebný úrad záväzné podmienky uskutočnenia a užívania stavby a rozhodne o námietkach účastníkov konania. Stavebný úrad zabezpečí určenými podmienkami najmä: 

- ochranu záujmov spoločnosti pri výstavbe a pri užívaní stavby, 

- komplexnosť stavby, 

- dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu, prípadne ich predpisov a technických noriem a 

- dodržanie požiadaviek určených dotknutými orgánmi, predovšetkým vylúčenie alebo obmedzenie negatívnych účinkov stavby a jej užívania na životné prostredie.

Praktická rada: Záväznými podmienkami uskutočňovania stavby sa zabezpečí, prípadne určí umiestnenie stavby na pozemku v prípadoch spojeného konania o umiestnení stavby so stavebným konaním, ochrana verejných záujmov (napr.: zdravia ľudí, životného prostredia), dodržanie príslušných technických predpisov, lehota na dokončenie stavby.

Stavebný úrad po vydaní stavebného povolenia zašle projektovú dokumentáciu po jednom overenom vyhotovení stavebníkovi, obci, v ktorej územnom obvode sa stavba bude uskutočňovať, a vlastníkovi stavby, ak nie je stavebníkom; jedno vyhotovenie projektovej dokumentácie si stavebný úrad ponechá.

Stavebné povolenie stráca platnosť, ak sa so stavbou nezačalo do dvoch rokov odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, pokiaľ stavebný úrad v odôvodnených prípadoch neurčil na začatie stavby dlhšiu lehotu.

Kolaudácia stavieb

Dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia. Kolaudačné rozhodnutie sa vyžaduje aj pre jednoduché stavby.

Kolaudačné konanie vykonáva stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie. Účastníkmi kolaudačného konania sú stavebník, vlastník stavby, ak nie je stavebníkom a vlastník pozemku, na ktorom je stavba umiestnená.

Kolaudačné konanie sa začína na návrh stavebníka. Návrh na kolaudáciu stavby sa podáva písomne. V návrhu sa uvedie označenie a miesto stavby, predpokladaný termín dokončenia stavby vrátane vypratania staveniska a dokončenia úprav okolia stavby a údaj o tom, či sa bude vykonávať skúšobná prevádzka a čas jej trvania.

Kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby na určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky užívania stavby.

V kolaudačnom rozhodnutí môže stavebný úrad určiť podmienky vyplývajúce zo všeobecných technických požiadaviek na výstavbu, odstránenie drobných nedostatkov skutočného realizovania stavby zistených pri kolaudačnom konaní a určiť primeranú lehotu na ich odstránenie. Môže tak urobiť iba v prípade, že ide o nedostatky, ktoré neohrozujú zdravie a bezpečnosť osôb a nebránia vo svojom súhrne riadnemu a nerušenému užívaniu stavby na určený účel; inak kolaudačné rozhodnutie nevydá.

Určenie súpisného čísla k novej stavbe a vznik vlastníckeho práva k novej stavbe

Obec určuje stavbám súpisné číslo a orientačné číslo, vedie evidenciu súpisných čísiel a evidenciu orientačných čísiel a udržiava ju v súlade so skutočným stavom.

Žiadosť stavebníka o určenie súpisného čísla a orientačného čísla obsahuje:

- meno, priezvisko a trvalý pobyt stavebníka, ak je fyzickou osobou, alebo názov, sídlo a identifikačné číslo organizácie, ak je právnickou osobou,
- predmet žiadosti,
- označenie budovy a termín jej dokončenia,
- prílohy, ktorými sú doklad o vlastníctve pozemku alebo doklad o inom práve k pozemku a kolaudačné rozhodnutie.

Súpisné číslo a orientačné číslo možno určiť aj bez kolaudačného rozhodnutia, ak:

- je to potrebné na účel prevodu vlastníctva k stavbe a poistenia stavby alebo
- sa budova nekolauduje alebo
- príslušný orgán od jej kolaudácie upustil.

Pri zápise údajov o práve k novej stavbe, ktorá je označená súpisným číslom, sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v rozhodnutí o udelení súpisného čísla (pozri hore), ak sa nepreukáže niečo iné.

Právo k nehnuteľnosti (napríklad vlastnícke právo) sa do katastra zapíše na návrh, ktorého prílohou je údaj o rodnom čísle, ak ide o fyzickú osobu, alebo údaj o identifikačnom čísle, ak ide o právnickú osobu, a rozhodnutie o určení súpisného čísla. K návrhu sa pripája aj geometrický plán, ak stavba alebo pozemok zastavaný stavbou nie sú evidované v súbore geodetických informácií.