Čo je to úver na bývanie a na čo ho možno použiť?

Úverom na bývanie je dočasné poskytnutie peňažných prostriedkov veriteľom spotrebiteľovi na základe zmluvy o úvere na bývanie vo forme odloženej platby, pôžičky, úveru alebo obdobnej finančnej pomoci, ktorá je

- buď zabezpečená záložným právom k nehnuteľnosti, bytu alebo nebytovému priestoru, a to aj rozostavanej, alebo ktorá je zabezpečená
  iným právom týkajúcim sa takej nehnuteľnosti,
- ktorá je účelovo určená k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti určenej na bývanie, a to na základe nadobudnutia alebo
  zachovania vlastníckeho práva k pozemku alebo k
  existujúcej nehnuteľnosti určenej na bývanie, výstavby nehnuteľnosti určenej na bývanie, bez ohľadu na predmet záložného práva alebo
  iného zabezpečujúceho práva, alebo
- ktorá je účelovo určená na vyplatenie vyššie uvedených úverov.

Kto poskytuje úvery na bývanie?

Úvery na bývanie môžu poskytovať

- banka, zahraničná banka alebo pobočka zahraničnej banky, ktorá má povolenie Národnej banky Slovenska a ktorá
  v rámci svojej podnikateľskej činnosti poskytuje alebo sľubuje poskytnúť úver na bývanie,
- fyzická osoba, ktorá hodnoverne preukáže vlastné peňažné prostriedky na poskytovanie úverov na bývanie vo výške
  najmenej 16 600 000 eur a ďalšie peňažné prostriedky určené na tento účel, ako aj právnická osoba, ktorá má splatené peňažné
  prostriedky základného imania vo výške najmenej 16 600 000 eur, a majú povolenie Národnej banky Slovenska a ktoré v rámci svojej
  podnikateľskej činnosti poskytujú alebo sľubujú poskytnúť úver na bývanie.

Praktické rady:

- Úverom na bývanie sú aj hypotekárny úver a niektoré stavebné a iné úvery .
- Úverom na bývanie nie je napr. spotrebiteľský úver.
- Úver na bývanie je možné čerpať výlučne bezhotovostne a aj v cudzej mene.
- Pokiaľ ide o potrebné doklady, postupy jednotlivých poskytovateľov úverov na bývanie, resp. bánk sa pri žiadosti o úver na bývanie líšia, Vaša banka Vám poskytne presný zoznam
  požadovaných potrebných dokladov.

Je potrebné, aby veriteľ  pri zmluve o úvere na bývanie (ďalej len zmluva) posudzoval schopnosť spotrebiteľa splácať úver na bývanie?

Áno, veriteľ je povinný posúdiť s odbornou starostlivosťou schopnosť spotrebiteľa splácať úver na bývanie a to pred uzatvorením zmluvy alebo pred zmenou zmluvy týkajúcou sa výrazného navýšenia celkovej výšky úveru na bývanie. Veriteľ berie do úvahy najmä:

- čas, na ktorý sa poskytuje úver na bývanie,
- výšku poskytnutého úveru na bývanie,
- príjem spotrebiteľa,
- výdavky spotrebiteľa,
- účel použitia úveru na bývanie,
- ďalšie finančné a ekonomické okolnosti, ktoré môžu mať vplyv na schopnosť spotrebiteľa dodržať povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o úvere na bývanie.

 Ako si veriteľ overuje získané informácie od spotrebiteľa?

- z interných alebo hodnoverných externých zdrojov,
- od spotrebiteľa,
- od finančného agenta.

O akých všeobecných informáciách je veriteľ povinný pred uzavretím zmluvy informovať?

Veriteľ je pred uzavretím zmluvy o úvere na bývanie alebo aj pri jej zmene povinný bezplatne informovať spotrebiteľa o:

- postupe poskytovania úverov na bývanie,
- postupe správy úveru na bývanie na účely kontroly schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie,
- o príslušných orgánoch vykonávajúcich dohľad nad veriteľom poskytujúcim úvery na bývanie,
- o pôsobnosti spotrebiteľských združení.

Čo je to ESIS?

Je Európsky štandardizovaný informačný formulár.
Veriteľ je povinný poskytnúť spotrebiteľovi všeobecné informácie o úvere na bývanie, a to trvalým zverejňovaním v listinnej podobe alebo v podobe zápisu na inom trvanlivom médiu, ktoré je dostupné spotrebiteľovi prostredníctvom tohto formulára.

Ku všeobecným informáciám o úvere na bývanie patria informácie o:

- obchodnom mene a sídle alebo mieste podnikania veriteľa alebo finančného agenta a identifikačnom čísle, ak ide o právnickú osobu,
  alebo mene, priezvisku, mieste podnikania alebo adrese trvalého pobytu a identifikačnom čísle veriteľa, ak bolo pridelené, alebo
  finančného agenta, ak ide o fyzickú osobu,
- účele použitia úveru na bývanie,
- forme zábezpeky alebo poistenia, prípadne vrátane možnosti, že sa vyžadovaná forma zábezpeky alebo poistenia môže nachádzať
  v inom členskom štáte,
- dobe trvania zmluvy o úvere na bývanie,
- type úrokovej sadzby úveru na bývanie so stručným opisom vlastností fixnej úrokovej sadzby a variabilnej úrokovej sadzby úveru
  na bývanie vrátane súvisiacich dôsledkov pre spotrebiteľa,
- cudzej mene alebo menách vrátane vysvetlenia možných dôsledkov pre spotrebiteľa, pri úvere na bývanie v cudzej mene,
- celkovej výške úveru na bývanie, celkových nákladoch spotrebiteľa spojených s úverom na bývanie, celkovej čiastke, ktorú musí
  spotrebiteľ zaplatiť, a o RPMN znázornených pomocou
  reprezentatívneho príkladu,
- budúcich možných nákladoch nezahrnutých do celkových nákladov spotrebiteľa spojených s úverom na bývanie, ktoré sa majú zaplatiť
  v súvislosti so zmluvou o úvere na bývanie,
- možnostiach úhrady úveru na bývanie, splatenia úveru na bývanie veriteľovi vrátane počtu splátok istiny, frekvencie a výšky
  pravidelných splátok úveru na bývanie,
- podmienkach súvisiacich s predčasným splatením úveru na bývanie,
- potrebe ocenenia nehnuteľnosti spotrebiteľa, nákladoch spotrebiteľa súvisiacich s ocenením nehnuteľnosti spotrebiteľa
  a informácie o oceňovateľovi nehnuteľností,
- povinnosti uzavrieť zmluvu o doplnkovej službe k zmluve o úvere na bývanie, ak je podmienkou na získanie úveru na
  bývanie uzavretie zmluvy o doplnkovej službe pre spotrebiteľa, a
  informáciu o tom, že zmluvu o doplnkovej službe možno uzavrieť s poskytovateľom, ktorý nie je veriteľom,
- výške úroku zaplateného celkovo do najbližšej zmeny úrokovej sadzby úveru na bývanie a
- zostatku istiny.

Je možné úver na bývanie predčasne splatiť?

Áno, spotrebiteľ má právo kedykoľvek počas doby trvania zmluvy úver na bývanie pred dohodnutou lehotou splatnosti úplne alebo čiastočne splatiť, avšak je povinný uhradiť úrok len za časové obdobie od poskytnutia úveru na bývanie do jeho splatenia a skutočné náklady priamo súvisiace so žiadosťou o predčasné splatenie, ktoré nesmú presiahnuť 1 % z predčasne splatenej sumy úveru na bývanie.

Praktické rady:

- Veriteľ nemôže od spotrebiteľa žiadať úhradu úrokov, poplatkov alebo iných nákladov v súvislosti s predčasným splatením úveru na bývanie alebo jeho časti na podnet spotrebiteľa, ak k predčasnému splateniu úveru na bývanie alebo jeho časti dôjde v súvislosti s uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie alebo v súvislosti so zmenou úrokovej sadzby úveru na bývanie, ak ide o variabilnú úrokovú sadzbu.

- Veriteľ nemôže požadovať od spotrebiteľa akýkoľvek poplatok, sankciu alebo náhradu nákladov, ak predčasné splatenie úveru na bývanie nepresiahne výšku 20 % istiny tohto úveru na bývanie v lehote jedného mesiaca pred dňom výročia uzavretia zmluvy o úvere na bývanie.

- Ak veriteľ vyžaduje predloženie žiadosti o predčasné splatenie úveru na bývanie alebo jeho časti pred uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie alebo pred vykonaním zmeny úrokovej sadzby úveru na bývanie, spotrebiteľ je povinný zaslať žiadosť o predčasné splatenie úveru na bývanie najneskôr mesiac pred uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie alebo v súvislosti so zmenou úrokovej sadzby úveru na bývanie, ak ide o variabilnú úrokovú sadzbu.

- Ak ide o úver na bývanie s variabilnou úrokovou sadzbou, pri ktorom nedošlo k zmene úrokovej sadzby úveru na bývanie za obdobie predchádzajúceho kalendárneho roka, spotrebiteľ má právo jedenkrát ročne predčasne splatiť taký úver na bývanie alebo jeho časť, pričom veriteľovi sa zakazuje požadovať od spotrebiteľa úhradu úrokov, poplatkov alebo iných nákladov v súvislosti s týmto predčasným splatením úveru na bývanie.

Čo je to ročná percentuálna miera nákladov (ďalej len RPMN) a najvyššia prípustná výška odplaty (tzv. maximálna odplata)?

- RPMN sa rozumejú celkové náklady spotrebiteľa spojené s úverom na bývanie, ktorými sú:

• všetky náklady vrátane úrokov, peňažných plnení, daní a poplatkov akéhokoľvek druhu, ktoré musí spotrebiteľ zaplatiť
  v súvislosti so zmluvou a ktoré sú spotrebiteľovi známe, okrem notárskych poplatkov,
• náklady na doplnkové služby súvisiace so zmluvou, a to najmä poistné, ak spotrebiteľ musí navyše uzavrieť zmluvu
  o poskytnutí takej doplnkovej služby, aby získal úver na bývanie alebo ho získal za ponúkaných podmienok,
• vrátane nákladov na ocenenie nehnuteľnosti, ak je také ocenenie potrebné na získanie úveru na bývanie okrem
  poplatkov za zápis prevodu vlastníctva nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

Praktická rada:  RPMN je vyjadrená ako ročný percentuálny podiel z celkovej výšky úveru na bývanie. Z celkových nákladov spotrebiteľa sú vylúčené poplatky, ktoré má spotrebiteľ zaplatiť za nedodržiavanie záväzkov určených v zmluve o úvere na bývanie.

- Maximálna odplata pri poskytnutí peňažných prostriedkov spotrebiteľovi nesmie prevýšiť dvojnásobok priemernej RPMN pri obdobnom úvere alebo pôžičke ročne, ktorým sa rozumie obdobný produkt, ktorý je svojou povahou najbližší forme poskytnutia peňažných prostriedkov spotrebiteľovi. Na účely jej stanovenia sa používa priemerná hodnota RPMN bánk a pobočiek zahraničných bánk za príslušný štvrťrok.

Kto vykonáva dohľad nad poskytovateľmi úverov na bývanie a ochranu finančných spotrebiteľov?

Národná banka Slovenska

- vykonáva dohľad nad dohliadanými subjektmi finančného trhu ako sú napr. banky, pobočky zahraničných bánk,
- je orgánom ochrany finančných spotrebiteľov.

Praktická rada:

Národná banka Slovenska tiež vybavuje podania finančných spotrebiteľov a iných klientov dohliadaných subjektov a podania spotrebiteľských združení súvisiacich s ponúkaním alebo poskytovaním finančných služieb alebo s inými obchodmi dohliadaných subjektov.

Dňa 12. októbra 2017 Národná rada Slovenskej republiky schválila zákon č. 279/2017 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon o bankách a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony, ktorého cieľom bola komplexná reforma v oblasti doterajšieho financovania hypotekárneho bankovníctva prostredníctvom vydávania hypotekárnych záložných listov spočívajúca v ich nahradení krytými dlhopismi, ktorých celková hodnota bude krytá podkladovými aktívami – hypotekárnymi úvermi poskytnutými spotrebiteľom, ktoré sú zabezpečené záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti.

Súčasťou zákona je aj novela zákona o dani z príjmu, v ktorej sú zapracované aj zmeny súvisiace so zjednodušením systému podpory úverov na bývanie pre mladých zavedením daňového bonusu na zaplatené úroky.“

Daňový bonus

„Daňový bonus na zaplatené úroky bude platiť od 1. januára 2018, tzn. že prvýkrát sa nový systém podpory uplatní za zdaňovacie obdobie roka 2018.

Dôležité je však podotknúť, že z hľadiska právnej istoty sa nový systém podpory vo forme daňového bonusu na zaplatené úroky bude vzťahovať len na nové zmluvy, t.j. na zmluvy o úvere na bývanie uzatvorené po 31. decembri 2017. To znamená, že určitý čas budú existovať dva systémy podpory pre mladých – dobeh súčasného štátneho príspevku pre mladých, ktorý sa bude riadiť právnymi predpismi účinnými do 31. decembra 2017, a postupný nábeh daňového bonusu na zaplatené úroky.“