S vlastníctvom veci je spojených množstvo oprávnení. Vlastník môže svoju vec držať (mať fyzicky u seba), užívať, požívať jej plody a úžitky a nakladať s ňou. Pri výkone svojich práv má však vlastník aj určité obmedzenia, pretože nesmie neprimerane zasahovať do práv iných osôb. Každému vlastníkovi je uložená všeobecná povinnosť zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.

K takémuto obťažovaniu či ohrozovaniu výkonu práv iného dochádza najčastejšie v tzv. susedských vzťahoch, medzi vlastníkmi susediacich nehnuteľností. 

Praktická rada: Nehnuteľnosťou sa rozumie pozemok, dom, ale aj byt.

Je samozrejmé, že do určitej primeranej miery je potrebné rušenie zo strany susedov akceptovať (napr. občasná návšteva cez víkend vo večerných hodinách), avšak pokiaľ sa niekto správa bezohľadne a primeranú mieru prekročí, je možné domáhať sa voči nemu ochrany, predovšetkým na súde. Súd následne z objektívneho hľadiska posúdi, či došlo k prekročeniu miery primeranej pomerom, resp. k vážnemu ohrozeniu výkonu práv, a vydá príslušné rozhodnutie.

Ochrany pred ohrozovaním a obťažovaním sa môže domáhať nielen vlastník nehnuteľnosti, ale aj každá iná osoba, ktorá je dotknutá konaním vlastníka susediacej nehnuteľnosti (napr. nájomca alebo osoba oprávnená z vecného bremena), pričom ani nemusí ísť o bezprostredného suseda. Ochrany pred nedovoleným zásahom do svojich práv sa môže domáhať aj vzdialenejší sused, ak napr. nepríjemný dym či zápach preniká až k nemu.

Problémy v susedských vzťahoch sú pomerne časté, a preto Občiansky zákonník, okrem už uvedenej všeobecnej povinnosti, konkrétnejšie upravuje niektoré najčastejšie prípady rušivých zásahov.

Ohrozenie susedovej stavby alebo pozemku

Vlastník nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku. Ide tu o zákaz takej činnosti na pozemku alebo stavbe, ktorá susediaci pozemok alebo stavbu zbavuje opory, a teda môže spôsobiť napr. zosunutie pôdy alebo pohyb stavby. Túto skutočnosť je potrebné vždy objektívne posúdiť, na čo je zväčša potrebný aj znalecký posudok.

Pokiaľ si vlastník nesplní povinnosť urobiť dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, môže ten, koho pozemok alebo stavba sú ohrozené, sám takéto opatrenie urobiť, aby odvrátil hroziacu škodu, a následne požadovať náhradu účelne vynaložených nákladov a náhradu škody, ktorú pri tom utrpel.

Imisie

Vlastník nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami. Najmä v týchto prípadoch je potrebné vždy objektívne posúdiť intenzitu zásahu, teda to, či konkrétny zásah prekračuje mieru primeranú pomerom.

Vnikanie zvierat

Vlastník nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok. Musí urobiť primerané opatrenia, aby ním chované zvieratá nemohli vznikať na pozemky susedov, a to bezprostredných, ale aj vzdialenejších.

Odstraňovanie koreňov a vetiev

Vlastník nesmie nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok. To znamená, že odstraňovanie presahujúcich koreňov alebo vetiev nie je vo všeobecnosti zakázané, no nesmie sa vykonávať nešetrne alebo v nevhodnej ročnej dobe. Posúdenie šetrnosti a vhodnosti ročnej doby býva v prípade vzniku sporu predmetom znaleckého skúmania.

Oplotenie pozemku

Vo všeobecnosti vlastník nemá povinnosť svoj pozemok oplotiť. Ak je to však potrebné a ak to nebráni účelnému využívaniu susediacich pozemkov a stavieb, môže súd po zistení stanoviska príslušného stavebného úradu rozhodnúť, že vlastník pozemku je povinný pozemok oplotiť.

Umožnenie vstupu na pozemok

Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Ide o vstup výlučne z dôvodu nevyhnutnej údržby alebo obhospodarovania susediacej nehnuteľnosti, teda napr. kvôli nutnej oprave či úprave susediacej stavby alebo vykonaniu inej nevyhnutnej hospodárskej činnosti.

Ak vlastník umožní takýto vstup a v dôsledku toho mu vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť, pričom tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť.

Praktická rada: O umožnení vstupu na pozemok v iných prípadoch sa dočítate ďalej, v podnadpise Vecné bremená.

Možnosti ochrany

Pokiaľ vlastník nad mieru primeranú pomerom obťažuje suseda alebo vážne ohrozuje výkon jeho práv (napr. niektorým z už popísaných spôsobov), tento obťažovaný alebo ohrozovaný sused sa môže domáhať súdnej ochrany. Môže na súd podať žalobu, v ktorej presne opíše konkrétne konanie vlastníka, pred ktorým žiada ochranu, a navrhnúť, aby súd uložil vlastníkovi veci povinnosť zdržať sa určitých neoprávnených zásahov. Pokiaľ by ani na základe právoplatného rozsudku vlastník s rušivými zásahmi neprestal, je možné vymáhať splnenie povinnosti exekúciou.

V prípade, že existuje vážne nebezpečenstvo vzniku škody, má ohrozený tiež právo domáhať sa, aby súd uložil povinnosť vykonať vhodné a primerané opatrenie na odvrátenie hroziacej škody.

Ďalšia možnosť, vhodná najmä v prípade obťažovania imisiami, je obrátiť sa na obec. Tá totiž poskytuje ochranu pre zrejmým zásahom do pokojného stavu. Môže predbežne takýto zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav.

Do úvahy prichádza aj možnosť, že sa sused dopustí priestupku (napr. porušením nočného kľudu alebo úmyselným narušením občianskeho spolunažívania rôznymi "schválnosťami" alebo iným hrubým správaním). V takom prípade môžete priestupok oznámiť príslušnému orgánu Policajného zboru, alebo obecnej polícii.

Vecné bremená

S problematikou susedských vzťahov súvisí aj otázka tzv. vecných bremien, konkrétne vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok. V praxi sa totiž niekedy stáva, že vlastník nemá možnosť dostať sa k svojej nehnuteľnosti inak, ako prechodom cez pozemok svojho suseda. Najlepšou možnosťou je v takom prípade uzatvoriť zmluvu o zriadení vecného bremena, v ktorej sa strany dohodnú na práve prechodu cez pozemok. Následne je potrebné podať návrh na vklad tohto práva do katastra nehnuteľností.

Pokiaľ však k dohode nedôjde, za určitých okolností je možné, aby vecné bremeno zriadil súd. Prichádza to do úvahy najmä v prípade, ak vlastník stavby nie je zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak. Vtedy môže súd na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.